Contexte troublé, absence de visibilité, bénéficiez de l'analyse d'un conseiller.
Alors que la fin d’année se profile et que le virus ne semble pas rendre les armes, que la crainte d’une seconde vague est de plus en plus présente, il est intéressant de se pencher sur la situation économique locale comme internationale. Des données statistiques et des indices fiables permettent une lecture sensée de la situation, malgré le nombre élevé d’inconnues. La lecture de ce contexte si particulier de l’actualité passée et les perspectives à venir par les analyses de Crystal Finance est d’autant plus précieuse.
Un article issu de Parlons finance, analyses économiques et financières de CRYSTAL FINANCE, avec Françoise Syx, directrice régionale
« Notre monde post-confinement est bouleversé par des troubles sociaux et sociétaux. Les marchés sont alimentés par des liquidités virtuelles et poseront tôt ou tard la question du remboursement de cette accumulation de dettes. L’heure est aux plans d’investissements décidés par les gouvernements, avec la première émission d’une dette émise au nom de la Commission Européenne. Le plan « Merkel/Macron » de mai 2020 en fait partie. Dans les prochaines années, ces plans finiront-ils par accroître le potentiel de croissance des économies occidentales ? Question cruciale car le calendrier électoral s’est accéléré à partir de la rentrée de septembre 2020, avec en ligne de mire pour la Polynésie française les conséquences du référendum néo-calédonien (4 octobre, remporté d’une courte tête, 53,26%, par les loyalistes, les élections législatives néo-zélandaises (17 octobre), et plus largement les présidentielles américaines (3 novembre), puis les négociations sur le Brexit (qui doivent trouver une issue – ou une prolongation – avant la fin de l’année), enfin les élections fédérales allemandes en septembre 2021.
Toute cette agitation et la nature anxiogène des crises sociale, sanitaire, économique et politique actuelle renforcent le sentiment de fragilité des marchés. Pourtant, depuis le début de l’année, les actions américaines et chinoises sont quasiment stables. Surtout que l’été financier aura été très calme, les marchés atones. Seules trois classes d’actifs se sont distinguées dans cet environnement atone : la technologie, l’or et les « Linkers » (obligations indexées contre l’inflation). La majorité des autres grandes classes d’actifs ont des performances allant de 0% à -12% (actions européennes).
Dans ce contexte, les banques centrales apparaissent comme un ancrage de visibilité et de solidité
Ci-dessus : des hauts et des bas... Evolution du Cac 40 et principales chutes depuis janvier 2000 jusqu’à fin août 2020. Les pourcentages représentent la variation entre le point le plus haut et le plus bas au cours des périodes baissières indiquées. (source: investing.com)
• Seules les obligations gouvernementales américaines sont «hors catégorie», avec une progression de près de 6%. Cependant, il convient d’observer qu’il s’agissait des dernières obligations, parmi celles de grands pays considérés comme les plus solvables, à offrir des rendements significativement positifs (près de 2% sur le T-Notes à 10 ans). • De son côté, la banque mondiale estime que près de 93% des économies mondiales seront en contraction cette année. Ce taux était de 60% en 2008/2009 (« Great Depression » suite à la crise des Subprimes) et de 80% dans les années 30 (la crise de 1929 et son fameux “ Jeudi noir ”), mère de toutes les crises dans l’imaginaire collectif actuel. La crise née du coronavirus est l’une des plus sévères. • En mai le FMI estimait que l’économie serait en contraction de 4,9% cette année, avec un recul de l’ordre de 10% du PIB de la zone Euro, de près de 8% aux États-Unis ; on parlait de 15% au fenua. Le FMI jugeait aussi que c’était l’une des plus courtes : moins de 2 mois, puisque l’activité, même partiellement, est repartie dès la levée du confinement. • Côté espoirs, il y a deux écoles : le FMI pense que la croissance mondiale approchera les 5% en 2021, certains analystes parient plutôt sur un rebond mesuré en 2021, mais le retour à une tendance de fond positive en 2-3 ans. • Il est certain que le chômage pèsera sur la consommation des ménages et que certains secteurs seront en souffrance, peut-être durablement : on pense là à l’aérien, au tourisme éloigné (en Polynésie, aux archipels des Australes, Marquises, Mangareva et certaines îles des Tuamotu). • L’horizon pourrait aussi s’assombrir par des regains d’épidémie. Ce point sera à suivre particulièrement en fin d’année et début 2021, d’autant que de nombreux pays, notamment dans le Pacifique, prévoient de rouvrir leurs frontières et de fonctionner “ comme avant le confinement ” à compter de mars prochain.
Ci-dessus : la Banque centrale européenne. les Banques centrales ont largement soutenu l’activité économique durant la crise du coronavirus , notamment durant le confinement d’une grosse partie du monde (122 pays).
Sur le plan économique, les dernières statistiques publiées sont encourageantes. La reprise est consistante, surtout sur le plan de la consommation, car les ménages américains, européens et polynésiens ont bénéficié de mesures d’accompagnement ; ainsi leur situation financière ne s’est pas trop détériorée.
Toutefois, cela pourrait ne pas durer. En effet, tôt ou tard, les mesures d’accompagnement vont cesser et les secteurs touchés qui ont ou vont massivement licencier, ne réembaucheront pas immédiatement. C’est le cas du secteur des services (tourisme), du secteur aérien, de l’industrie aéronautique et de l’automobile. À moins qu’un vaccin ne soit découvert rapidement, les économistes s’accordent sur un retour au niveau d’activité global pré-crise qui pourrait être atteint en 2022 voire 2023.
Nous pouvons estimer que les statistiques donneront des chiffres impressionnants, mais les taux de croissance instantanés doivent cependant être analysés avec prudence car les effets de base sont très importants du fait de l’arrêt des économies au printemps. La croissance mondiale devrait alors enregistrer une baisse de l’ordre de 4,5% cette année avec une hausse de 5,4% attendue en 2021. ”
En conséquence, les analystes de Crystal Finance restent pragmatiques. Ils privilégient des stratégies d'investissement sur du moyen et long terme établies sur plusieurs marchés, sur les taux, sur les assurances-vie, les SCPI, etc, de façon à supporter les baisses potentielles passagères mais aussi profiter d'une stabilité ou d'une croissance retrouvées : ces stratégies diversifiées et équilibrées sont la réponse au contexte incertain que nous vivons.
Depuis 1992, le Groupe Crystal s’est spécialisé dans le conseil et la distribution de solutions patrimoniales. Les associés fondateurs, Bruno Narchal, et Yves martin avaient fourbi leurs armes (ou plutôt leurs conseils) auprès des Français expatriés. Petit à petit, ils ont élargi leur expertise, et par voie de conséquence, leur offre, auprès du plus grand nombre : à destination de toutes les clientèles.
Immobilier en métropole
Un refuge pertinent
En Polynésie, comme en métropole, les ménages restent inquiets sur les perspectives d’évolution du chômage. La reprise économique, très liée dans nos îles à la santé du secteur touristique, est en attente de nouvelles ras- surantes : réouverture des frontières, vaccin, circulation des personnes. Dans ce contexte, il semble que l’im- mobilier reste un refuge pertinent pour investir.
LE BAROMÈTRE DES PRIX IMMOBILIERS MÉTROPOLITAINS (dernières données à fin juin 2020) laisse apparaître plusieurs tendances, intéressantes à connaître pour les investisseurs polynésiens, propriétaires de biens en France ou en quête d’un bien. L’impact sur le marché du logement dépendra de l’évolution de l’épidémie qui perturbera encore vrai- semblablement l’économie durant de nombreux mois. mais, malgré le rebond des ventes depuis la fin du confinement (on ne peut pas encore parler de reprise), le nombre de ventes s’inscrira en baisse sur l’année 2020. Il semble à ce stade périlleux de faire des prévisions chiffrées sur l’impact futur de cette crise inédite sur les prix des logements. L’impact de la crise est à ce jour très mesuré sur les prix. c’est une donnée importante. malgré un marché de l’emploi qui souffre (forte hausse du chômage) et des conditions de crédits durcies, le marché du logement fait preuve de résilience. Le niveau très bas des taux d’intérêt constitue toujours un puissant soutien au marché.
Enfin, même s’il faut rester prudent, on constate que les prix restent stables alors que de nombreux suiveurs du marché anticipaient une baisse marquée.
OÙ INVESTIR
Vous achetez un bien pour différentes raisons. elles vont impacter votre démarche d’investisseur : en effet, vous n’achetez pas les mêmes biens, avec les mêmes envies, les mêmes risques, les mêmes moyens, quand vous êtes un jeune actif ou un jeune retraité... Plusieurs solutions intéressantes peuvent être portées à votre connaissance par un conseiller financier, comme ceux de Crystal Finance : déficit foncier, nue-propriété, défiscalisation... n’hésitez pas à vous renseigner.
Si votre investissement porte sur un appartement ancien dans une grande ville (Paris, Lyon Bordeaux ou Montpellier, les 4 grandes villes préférées des Polynésiens), sachez que la Covid-19 ni le confinement n’ont réussi à enrayer la tendance haussière des prix. Même compte tenu des baisses de revenus attendues dans le sillage de la crise sanitaire et des restrictions de l’accès au crédit imposées par la Banque de France, les spécialistes n’envisagent pas de baisse.
LE COÛT D’UN TEL INVESTISSEMENT ?
Cela dépend de la ville visée. comptez par exemple plus de 10 000 € (1,2 m XPF)/m2 dans 14 arrondissements parisiens ; plus de 5500 €/ m2 (650 000 F) à Lyon et dans les beaux quartiers de Bordeaux ou plus de 3000 €/ m2 (360 000 XPF) dans des villes comme Montpellier ou Marseille. Les prix sont habituellement plus élevés dans le centre des métropoles qu’en périphérie. cette sur-cote s’explique par la rareté des biens disponibles dans le centre, par leur qualité et/ou les services qui leur sont associés (transports, équipements publics, commerces, ...).
Exception qui confirme la règle ? Montpellier, dont les tarifs les plus élevés sont ceux de la périphérie de la ville. sachez aussi que vos marges de négociation sur un bien sont extrêmement réduites : 3.3 % pour les appartements et 3.4 % pour les maisons.
Sur des marchés de pénurie notamment, caractérisés par une insuffisance de biens disponibles à la vente, les tensions sur les prix se renforcent presque partout. Les acheteurs ne négocient (presque) plus car le risque est trop important pour eux de perdre la main sur un bien convoité. Les vendeurs de leur côté peuvent trouver un autre acheteur sans problème et sans baisser leurs prix.
Note de l’éditeur : nous rappelons que vous seuls, en tant qu’investisseurs, êtes habilités à juger de l’opportunité de vos placements.
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Dossier à retrouver dans votre magazine Investir à Tahiti #6